¿Cómo valuar tu vivienda en Ciudad de México?

¿Quieres vender tu departamento y no sabes qué precio ponerle? Uno de los pasos más importantes es realizar un avalúo que te permita fijar un precio de venta. 

Este proceso inicial es fundamental a la hora de vender tu departamento. Si quieres aprender cómo valuar un departamento en CDMX, en este artículo revisaremos a detalle lo que tienes que hacer.

¿Qué es un avalúo?

Si tienes un departamento y quieres venderlo, hay dentro del sector inmobiliario que debes conocer. Uno de ellos es el avalúo. 

Se trata de una actividad que muchas empresas y bancos solicitan para facilitar préstamos. Y además uno de los requisitos que te pedirá la Notaría Pública donde hagas la escrituración de la compraventa.

En sí, el avalúo es una actividad técnica que permite estimar el valor comercial  de un inmueble. Para ello, se toman en cuenta distintos atributos, tales como: la zona, años de antigüedad, condiciones, metros cuadrados, habitaciones, entre otros.

¿Cómo se inicia un avalúo?

Antes de iniciar con un avalúo es necesario conocer su finalidad. Existen dos opciones: un avalúo comercial y otro catastral.

  • Comercial. Con este avalúo se determina el valor actual de un inmueble para venta o renta. 
  • Catastral. Este modelo funciona para determinar cuánto se cobrará de impuesto predial en el año. Es una referencia legal que toma principalmente las instituciones del Estado para determinar el pago de impuestos. Generalmente en CDMX, éste es apróximadamente 3 veces menor al valor comercial del inmueble. 

Es importante mencionar que estos procedimientos los debe realizar un perito autorizado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). 

Además, este documento de avalúo debe ir acompañado por un registro emitido por la SHF; institución encargada de regular este tipo de valuaciones y fijas las normas técnicas para su ejecución. 

¿Cómo valuar un departamento en México?

En México los aspectos a considerar para valuar departamento no son diferentes al resto del mundo. Sin embargo, requieren de la intervención de ciertos organismos locales para validar el proceso, como la mencionada SHF.

Avalúo físico

  • Terreno: Cuánto mide y su valor unitario.
  • Construcción: Qué tipo de inmueble es, cuándo se construyó, qué tiempo estiman que dure.
  • Elementos usados: Qué tipo de insumos y materiales se usaron en la construcción.
  • Estado del inmueble: Se valora del 0 al 10.
Para determinar estos aspectos, se realiza una inspección detallada. Cada característica influye en la otra, generando que los datos varíen de un inmueble a otro a pesar de estar en la misma zona.

Comparación con el mercado

Otra buena práctica de valuación es comparar el departamento o casa con otros similares en el mercado que se encuentren en la misma zona o urbanización que el inmueble evaluado. 

Áquellos inmuebles que cuenten con características más similares (número de recámaras, baños, estacionamientos, etc…) serán comparables más idóneos como referencia de valor en el mercado.  Una vez elegidos los comparables y su valor en el mercado, se podrá tener una estimación bastante cercana del precio de venta en la zona. 

Desde el capital

Con este sistema se puede determinar el valor de renta de la propiedad. Los elementos a considerar son similares al anterior, tomando en cuenta otros inmuebles. Para más detalle debes verificar:
  • Costo del metro cuadrado en comparación con otros inmuebles similares.
  • Valor a futuro de la inversión.
  • Determine qué tasa libre de riesgo existe.
  • Medir la inflación del país para determinar la tasa real (tasa de inflación – tasa de riesgo).
  • La tasa que se deja de percibir mientras el departamento está en venta o renta.
  • La tasa de recuperación que se logra al finalizar la vida útil del inmueble.

Datos importantes a considerar en un avalúo en CDMX

  • La vigencia de un avalúo en México es de 6 meses.
  • Pueda evaluar desde un terreno hasta una casa ya construida.
  • El avalúo de una vivienda hecha por un perito tiene un costo actualmente entre 7,000 y 20,000 pesos (noviembre-2019).  
  • Para iniciar el proceso debes entregar al valuador:

 1. Planos del inmueble.

 2. Boleta predial, boleta de agua y el documento de obra nueva (en caso de serlo).

 3. Planos arquitectónicos.  

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